今年以来，公募REITs产品在经历了快速反弹后，再度回调，目前走势企稳，后市或进入缓慢震荡上行阶段。近期，REITs产品集中“修炼内功”：两只待上市的REITs“自降身价”，多只已上市产品的年报则超出预期。机构认为，中国公募REITs市场始终坚持发展导向，在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行，是其投资价值最坚实的支撑。在2024年，REITs有望重回积极发展轨道。

  二级市场走势逐渐企稳

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  中证REITs指数于3月6日达到近期高点后小幅回落，截至3月29日，该指数今年累计上涨5.21%，跑赢沪深300指数2.11个百分点，跑赢中证全债指数2.89个百分点。

  Wind数据显示，近三个月以来，全市场已上市的35只REITs产品中有25只二级市场价格上涨，其中博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、国金中国铁建高速REIT领涨，涨幅分别为16.30%、15.88%、13.96%。此外，还有多只产品涨幅超过10%。

  分不同资产类别来看，去年超跌的REITs品种反弹幅度较大。其中，高速公路REITs涨幅居前，国金中国铁建高速REIT、中金安徽交控REIT、华夏越秀高速REIT今年以来的涨幅均在10%以上。以博时蛇口产园REIT为代表的产业园REITs二级市场表现同样亮眼。不过，近期新上市的消费类REITs表现不尽如人意，嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT今年以来二级市场价格仍出现下跌。

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  中金公司表示，2023年中国REITs的二级市场定价经过了一个深度重构的过程，更为贴切地反映了风险溢价的水平，这也是市场发展的必经过程。经过结构性调整，REITs前期积累的估值压力已经得到较为充分的释放。

  进一步压实估值

  3月底，两只处于申请过程中的产业园REITs调低估值，引发业界关注。

  易方达广州开发区高新产业园REIT、博时津开科工产业园REIT分别于2023年6月、9月申报。此后，两只产品均收到了交易所的审核问询函。2024年3月末，深交所、上交所分别公布了两只产品针对此前交易所反馈意见的回复。

  回复报告显示，在充分考虑租金收缴率、出租率水平、基础设施资产运营成本等评估参数的基础上，易方达广州开发区高新产业园REIT估值下降幅度达到16.03%，由原先的24.02亿元下调至20.17亿元。博时津开科工产业园REIT进一步压实估值，估值下降15.95%，由原先的14.48亿元降至12.17亿元。

  从最近公布的基金年报来看，多数REITs的底层基础设施运行平稳。中金山东高速REIT年报显示，2023年中金山东高速REIT完成可供分配金额约35617.73万元，与招募说明书预测全年可供分配金额（约32187.39万元）相比完成率达110.66%，按照公允价值参考净值计算的现金流分派率为12.10%。华夏基金华润有巢REIT年报显示，2023年华夏基金华润有巢REIT运营稳健，显现较强的抗周期属性，现金流生产和可持续分派能力优秀。全年基金层面收入为7841.07万元，完成2023年预测值的110%，年度累计可供分配金额为6076.14万元，完成2023年预测值的125.30%。

  明确压舱石作用

  证监会发布的《监管规则适用指引-会计类第4号》中明确，REITs在会计核算中的权益属性，更有利于产业投资、保险、券商自营类资金长期投资REITs产品，发挥其资本市场压舱石的作用。

  中金公司认为，目前公募REITs二级市场价格从底部上行，因供需关系有所改善。除前期估值已经运行至较低位置以外，政策支持是更重要的因素，尤其是“会计类第4号”通过明确REITs的权益属性使机构投资者可以选择将价格变动计入OCI（其他综合收益），以及在此基础上，部分机构在REITs投资策略上或已有所优化。

  未来，REITs产品的资产运营趋势仍是其主要定价因素。中金公司称，当前点位的REITs配置价值较为明确，关注未来市场扩容潜力。即便假设未来REITs底层资产运行保持大体平稳，当前点位的配置价值也比较清晰。政策优化后，价格修复更为重要的一点含义，是为新项目的上市扩容创造更为有利的环境，令未来可选的资产类型进一步丰富。